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索引號 43060018116/2018-1377379 發布機構 臨湘市政府 公開范圍 全部公開
生成日期 2018-07-09 公開日期 2018-07-09 公開方式 政府網站

關于進一步促進我市房地產市場健康平穩發展的通知

LXDR—2018—01001 

各鄉鎮人民政府、街道辦事處,市直各單位:

為進一步整治房地產開發、違法違規銷售行為,促進房地產市場健康平穩發展,根據法律法規與岳陽市人民政府辦公室《關于進一步加強房地產市場監管的通知》等文件精神,現就進一步加強我市房地產市場監管有關事項通知如下:

一、成立工作領導小組

成立臨湘市房地產市場健康平穩發展暨問題樓盤處理工作領導小組,由市委書記兼任政委,市委副書記、市長兼任組長,市委常委、常務副市長兼任常務副組長,市委協管常委,市委常委、政法委書記,市政府分管城建、公安、商務副市長任副組長,市政府辦、監察委、公安、法院、發改、國土、住建、規劃、工商、財政、國稅、地稅、住房公積金、征拆辦、相關鄉鎮街道辦事處等單位負責人為成員,領導小組辦公室設市住建局,由市住建局局長兼任辦公室主任,具體負責房地產市場監管及問題樓盤處理日常工作。

各成員單位要通力合作、齊抓共管、互通信息、形成合力,確保調控政策落到實處。要建立巡查發現、調查核實、依法查處、復查鞏固等各環節緊密銜接的長效機制,確保執法整治成效,房地產市場健康平穩發展。

二、加強項目建設監管

(一)加強棚戶區改造、土地依法征收等土地收儲前端監管。住建、規劃、國土、征拆辦等部門實施棚戶區改造、土地依法征收時應嚴格把關,確保其符合城市總規及各專項規劃要求;要嚴格遵守征拆騰空成凈地、土地依法收回或報批完成后方可組織出讓的政策要求;市域范圍內所有建設項目、擬出讓土地的初步規劃設計方案由規劃局牽頭組織編制及審查把關,原則上建筑面積小于3萬平方米的商品房樓盤不予批準開工建設,確保最大程度地實現城市經營的社會效益和經濟效益。

(二)提高開發企業參與土地競拍開發行為門檻。對參拍企業應予嚴格審核;對不良企業取消競拍資格;對帶條件招拍掛的競拍行為,應更進一步提升參拍門檻。

(三)加強土地供后監管。要督促房地產開發企業嚴格按照土地使用權出讓合同約定的開竣工時間要求,加快商品房項目建設和上市節奏,各類住宅用地須在劃撥決定書或出讓合同約定的土地交付之日起1年內開工建設,并確保各(分期)項目自施工許可證下發之日起2年內竣工,以盡快形成有效供應。

(四)加強規劃和建設條件的管理。房地產開發企業必須嚴格執行土地使用權出讓合同明確的規劃條件,任何單位和個人無權擅自更改規劃條件。

(五)加強基本建設程序管理。房地產開發項目必須先勘察、后設計、再施工,初步設計、施工圖設計文件必須經批復、審查合格并備案后方可使用。市域范圍內的建設項目均應提交市規委會集體研究討論。項目必須依法辦理施工許可證后方可開工建設。

(六)加強農民工工資保障。住建部門在核發施工許可證時,必須查驗該項目繳納農民工工資保證金和在勞動監察部門指定的銀行開設農民工工資支付子賬戶的情況,發現未繳納農民工工資保證金和未在勞動監察部門指定的銀行開設子賬戶的,必須要求建設單位和施工企業按照規定先行繳納農民工工資保證金和先行開設農民工工資支付子賬戶,否則不得核發施工許可證。

(七)嚴格質量安全管理。強化房地產開發企業的質量首要責任,嚴格落實房地產開發項目建設參建各方主體責任,并實行質量終身責任追究制。

三、加強商品房交易管理

(一)未取得《商品房預售許可證》的房地產開發項目,房地產開發企業和經紀機構不得預售商品房,不得進行任何展銷活動,不得以“認購、預訂、排號、發放VIP卡、存抵活動”等方式向買受人收取或通過借款等形式變相收取定(訂)金、誠意金等預訂款性質費用。

(二)取得預售許可的商品房項目,房地產開發企業必須在取得許可后10日內一次性公開全部準售房源,在售樓現場醒目位置公示預售房源的位置、面積、單價、總價等信息,不得捂盤惜售、囤積房源。取得預(現)售許可(備案)的商品房項目,應及時做好樓盤銷售臺賬備查。

(三)房地產開發企業不得直接收取商品房預售款,預售款(含定(訂)金、首付款等)應由購房人自行直接存入《商品房預售許可證》載明的商品房預售款監管專戶。預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市不動產登記部門辦理權屬登記手續。開發企業必須予以協助,并提供必要的證明文件。

(四)加強商品房預售合同網簽管理,規范房地產企業房屋銷售行為,從源頭上防止開發商捂盤及“一房多賣”等現象。開發企業必須自簽約之日起30日內,向房地產管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

(五)商品房嚴格實行購房實名制,加強商品房買賣合同登記備案管理。合同登記備案后,除依法可撤銷的情形外,其他情形不得撤銷。

(六)房地產開發企業不得代收代扣契稅、維修資金,不得強制要求代辦手續、代收辦證規費。

(七)房地產開發企業、房地產經紀機構應按項目監制備案價格對外銷售,不得收取監制價格范圍之外的其他任何價款或費用,不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格。

(八)住建部門要求房地產開發企業在銷售商品房時,提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾,并在樓盤銷售現場予以公示。房地產開發企業要認真履行承諾,不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款,不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

(九)加強存量房交易管理。住建部門應加強房源信息發布管理,提供房源核驗服務;全面實行存量房交易合同網簽制度,存量房交易合同未經登記備案,不得辦理不動產登記手續;推行存量房交易資金監管制度,保障存量房交易資金安全。

(十)對違法違規預售商品房的房地產開發企業、房地產經紀機構以及從業人員,房地產管理部門將依法予以行政處罰,記入不良信用檔案,在新聞媒體上公開曝光。對拒不整改或整改不到位的,限制其市場準入,并通報相關部門實施聯合懲戒,直至撤銷資質。

四、加強項目交付管理

(一)應加強土地資源市場化配置,項目中配套的公共服務設施,國土、規劃、住建、城管等部門要依據各自職能,在土地出讓、規劃、建設時就移交和使用方面進行明確與管理,公共配套設施應按開發項目建設總量進行統一規劃,并優先建設,必須在開發項目建設總量完成80%前全部完工,由住建部門牽頭同步驗收交付。

(二)明確項目交房條件與標準,嚴格按照基本建設程序組織專業驗收和竣工驗收,確保建筑主體、小區公共配套以及消防、供水、燃氣、供電、環境衛生、公共廁所、電梯等生活基礎設施符合國家強制性規定。非分期開發建設的項目,不得分期辦理竣工驗收。未經竣工驗收備案,一律不得交付使用。

五、加強物業服務管理

(一)房地產開發企業按規定選聘好前期物業服務企業,積極承擔保修期內的各類保修責任。住宅物業的建設單位,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的住建部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。鼓勵業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

(二)物業用房配套面積,建設單位必須按照不低于物業總建筑面積0.3%~0.5%的標準配置物業管理用房,但總面積不得低于100平方米。

(三)開展以企業信用檔案為基礎的主管部門聯席制度、不良信用退出機制,即時糾正和清除企業違規行為。積極建立和完善企業信用檔案管理,提高企業對外形象的重視度,即時暴露、查處物業服務企業的不良行為。住建部門與工商部門建立聯席會議機制,加大協同力量,對于有不良行為記錄的物業公司,取消其參與其他項目的招投標資格,形成全行業覆蓋的市場監管機制。

六、加強項目資金監管

切實加強項目資本金、預售款、維修資金等賬戶的監管。嚴格按政策依據辦理手續,依法依規及時足額收繳各項監管資金。各監管資金收繳程序和途徑不變,收繳過程中有難度的,住建部門內部其他部門應全力支持協助。對個別收繳不到位的企業(項目)先行書面警告,按相關程序辦理,整個工作程序完成后(不超過15個工作日),移交住建部門監察大隊立案查處。

七、加強鄉鎮房地產監管

在全面加強對城區房地產開發監管的同時,各職能部門要將鄉鎮房地產開發經營活動納入重點工作范圍,特別是住建部門監察大隊要進一步加大對鄉鎮小產權房、違規經營行為的打擊力度。

八、加強信用聯動管理

全面建立房地產開發企業、房地產經紀機構及從業人員信用管理制度與評價體系,科學評定房地產企業信用等級,嚴格落實房地產經紀機構備案制度,推行房地產經濟人員實名服務制度,推行信用評價成果與行政審批掛鉤,實施“守信激勵、失信懲戒”的聯合管理機制,對存在嚴重違法違規、嚴重失信行為的企業和人員實行“黑名單”和“定期曝光”制度,由相關部門將其違法違規和失信行為錄入信用信息公示系統進行公示,被列入“黑名單”的企業依據相關規定禁止參與我市土地一級市場競拍;被列入“黑名單”的人員禁止從事房地產開發經營及相關業務。建立房地產管理大數據平臺,實現全域信息化管理。加大巡查執法力度,對懲戒對象實施重點監察、全過程監管。

九、加強執法查處力度

(一)對項目建設階段違法違規行為依法進行查處。

1.國土部門對未按時開竣工、閑置土地、故意囤地等違法違規行為,依法采取征收土地閑置費、收回土地、限制參與土地競買等措施進行查處。

2.規劃部門對未取得建設工程規劃許可證或未按建設工程規劃許可證的規定進行建設的,責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的,限期改正,并處罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以按相關規定進行處罰,并處罰款。

3.住建部門對違反建設工程基本建設程序和質量安全有關規定的違法建設行為,依法采取責令停工、限期改正、上報不良行為記錄、差別化管理、經濟罰款等措施進行查處。

4.其他項目建設階段的違法違規行為由相關部門依法查處。

(二)對房地產開發企業在商品房銷售環節違法違規行為依法進行查處。

1.發改部門依法查處下列違法違規行為:

(1)銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價;或者標示信息不全,未按照規定內容明碼標價;或者采取多種方式明碼標價,標價內容不一致的;

(2)對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目,未在規定時間一次性公開全部銷售房源,未實行“一套一標”,未嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售的;

(3)在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用;

(4)利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐的;

(5)捏造、散布虛假漲價信息,哄抬房價,推動房價過快、過高上漲,擾亂房地產市場價格秩序的;

(6)其他依法應由發改部門查處的違法違規行為。

2.工商部門依法查處下列違法違規行為:

(1)發布虛假廣告的;

(2)存在合同違法行為的;

(3)其他依法應由工商部門查處的違法違規行為。

3.住建部門依法查處下列違法違規行為:

(1)商品房交付時未提供經住建部門審核的樓盤表、測繪報告(含分攤方案)造成面積誤差糾紛的;

(2)未取得預(現)售許可證(備案)或不符合商品房銷售條件,自行或委托第三方電商平臺、機構,以認籌、預訂、吸納會員、購買基金或者理財產品等方式向購房人收取購房定金、預訂款等費用的;

(3)返本銷售或者變相返本銷售商品房和采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(4)未及時辦理網上簽約和合同備案手續的;

(5)未按規定及時足額將合同約定的預售及按揭購房款繳入監管賬戶的;

(6)在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再銷售給他人的;

(7)其他依法應由住建部門查處的違法違規行為。

4.房地產開發企業在商品房銷售環節的其他違法違規行為由相關部門依法查處。

(三)對房地產經紀機構、房地產經紀人員違法違規行為依法進行查處。

1.發改部門依法查處下列違法違規行為:

(1)房地產經紀機構未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息,擅自收取未予標明的費用構成價格違法行為的;

(2)房地產經紀機構或房地產經紀人員捏造、散布虛假漲價信息,或者與房地產開發經營單位相互串通,操縱市場價格構成價格違法行為的;

(3)房地產經紀機構利用虛假或者使人誤解的標價內容或標價方式進行價格欺詐構成價格違法行為的;

(4)房地產經紀機構在未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的情況下,仍然收取傭金構成價格違法行為的;

(5)兩家或兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務,未按照一宗業務收取傭金,向委托人增加收費構成價格違法行為的;

(6)房地產經紀機構或房地產經紀人員對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價構成價格違法行為的;

(7)其他房地產交易價格違法違規行為。

2.住建部門依法查處下列違法違規行為:

(1)房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的;

(2)房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務,未向委托人說明服務內容、收費標準等情況,且未經委托人同意的;

(3)房地產經紀機構或房地產經紀人員泄露或者不當使用委托人的個人信息或商業秘密,謀取不正當利益的;

(4)房地產經紀機構或房地產經紀人員為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利,以及侵占、挪用房地產交易資金的;

(5)房地產經紀機構或房地產經紀人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務的;

(6)房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的;

(7)其他擾亂房地產交易市場秩序的違法違規行為。

3.公安部門依法查處下列違法違規行為:

(1)詐騙房地產交易或經營活動當事人錢財的;

(2)其他涉嫌刑事犯罪的行為。

4.稅務部門依法查處下列違法違規行為:

房地產經紀機構或房地產經紀人員在房地產交易或經營活動中的偷稅、逃稅、騙稅等稅收違法行為。

5.工商部門依法查處下列違法違規行為:

(1)未取得營業執照,擅自銷售商品房的;

(2)發布虛假廣告的;

(3)利用顯失公平的合同格式條款侵害購房人合法權益的;

(4)其他違反市場主體資格、廣告、合同等方面法律法規規章規定的行為。

6.住房公積金管理機構依法查處下列違法違規行為:

(1)違反承諾限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款的;

(2)騙提、騙貸住房公積金的;

(3)其他違反住房公積金法律法規規章規定的行為。

7.房地產經紀機構、房地產經紀從業人員其他違法違規行為由相關部門依法查處。

十、加大對房地產產業健康平穩發展的支持力度

(一)切實提升部門效率

提升對房地產開發企業服務效率。由市專項領導小組牽頭,組織住建、發改、規劃、國土等部門,進一步優化服務流程,簡化辦事手續,并制定出臺最優惠收費政策和辦理程序,對所有開發企業實行既有效監控又跟蹤服務,對立項、報建等全部流程手續,一律實行限時辦結,優質服務。同時,徹底清理不規范不合理的收費,財政、物價部門未批準的收費一律禁止。

(二)切實加大考核力度

切實加大督查考核打擊力度。由市委、市政府督察考評辦組織定期、不定期督查,并形成專題通報,督促各項房地產工作落到實處。嚴查對房地產企業索拿卡要行為,杜絕辦事拖拉、久拖不辦等不良現象,堅決打擊破壞房地產市場良性發展的各種違法活動,真正營造招商、安商、興商的良好氛圍。

十一、本通知自發布之日起施行,之前與本通知內容不一致的,以本通知為準。

 

臨湘市人民政府辦公室

2018年5月4日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送:市委各部門,市人武部。                         

市人大常委會辦公室,市政協辦公室,市人民法院,市人民  

檢察院。                                               

臨湘市人民政府辦公室                    2018年5月9日印發  

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